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[房產資訊] 去年樓市投資增幅 為何那么高

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發表于 2019-2-17 05:13:27 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

雖然去年下半年起,房地產市場銷售就普遍轉淡,不時傳來房企項目負責人叫苦的聲音,但全年的整體表現仍與直觀感受迥異。據國家統計局數據,2018年全國商品房量價再創新高,銷售面積約17億平方米,銷售額約15萬億元。

我個人最關注的一個數據,是房地產投資數據。2018年,全國房地產開發投資120264億元,同比增長9.5%,比上年同期提高2.5個百分點。而公認日子很好過的2016年、2017年,房地產投資分別只增長6.9%和7.0%。

去年房地產投資并非突然加速,而是相當平穩。2018年上半年,房地產投資增幅為9.7%;1-9月增幅為9.9%,然后是全年的9.5%。

雖然,從主流房企拿地情況看,并未出現大幅攀升,到下半年,一些房企甚至捂緊了口袋;土地流拍的現象時有發生,成交也多為低溢價率,但財政部1月23日發布的數據顯示,2018年全國土地出讓收入高達65096億元,同比增長25%,賣地收入再創新高。

土地投資是支持房地產投資的重要因素。從這個方面來說,2018年房地產投資增長9.5%是可以理解的。另一個因素,或許可從棚改投資來解釋。

根據住建部的統計數據,2018年1-11月全國棚改已動工建設616萬套,超額完成580萬套的年度計劃,投資額逾16000億元。加上12月的數字,全國估計有650萬套。中央的計劃是,2018年到2020年,全國計劃開工建設各類棚戶區1500萬套。

此前的三年,2015年至2017年,全國新開工各類棚戶區分別為601萬套、606萬套和609萬套,合計超過1800萬套。也就是說,全國棚改建設是在降速的。而2018年也是棚改政策傳聞較多的一年,主要觀點是認為在踩剎車,點剎。不過,就如同以為貿易摩擦會影響進出口結果卻是貨物貿易量仍在增長一樣,棚改可能的政策變化,反而可能催促了各地加快當年的開工建設速度。就結果而言,我個人認為,棚改建設為房地產投資增長作出了不小的貢獻。

我拿去年房地產的幾個數據來說事,有兩個小意圖。一是否定了個別專家說房地產拖累經濟增長的說法。商品房銷售量價創新高,房地產投資增長9.5%(高于全國固定資產投資增幅的5.9%),不僅沒有拖累經濟增長,而是從投資和消費兩端再次起到了拉動作用。

二是不要總是動不動就把希望寄托在房地產身上。過往多年,哪怕是在房地產處于高增長時期,也屢有專家出來呼吁通過房地產救市;而此輪嚴厲的房地產調控,也有專家暗示要適當放松,以防止經濟被下行的樓市拖累。但如你所知,經濟的下行,樓市的調整,更多是經濟結構和行業自身的需求,兩者都需要追求更有質量的增長。

去年數據再怎樣也都過去了,人們關注的是今年趨勢。年底年初,由于工作的關系,跟企業界朋友會有些探討。我先重申個人觀點:不管是從剛性需求(首次置業和改善需求),還是從城市更新來說,房地產在較長時期內仍處于發展軌道。主流房企還有很大的施展空間,雖然市場份額一直都在變化。

正如我們看到的,去年底,部分城市調控出現了微調,這是城市從主體責任出發根據實際情況所作的調整,無可厚非。但人們都認識到,在房地產長效機制建立以前,房地產調控的主基調不會有方向性的改變。這已為諸多地方兩會的關鍵詞所證實。比如上海兩會提出:完善房地產市場調控的常態長效機制,繼續穩地價、穩房價、穩預期。加強房地產市場調控不動搖、不放松,房地產市場平穩健康發展,房價保持總體穩定。

假如說,房地產調控政策方面不會更緊,那么,市場是不是已經筑底了呢?如果2018年四季度是所謂的“底部”,那它的底部又有多長?從1月份和剛剛過去的春節情況看,是比較清淡的。過去幾年,返鄉置業曾是三四線樓市的重要支撐,但我們記者了解的情況,今年春節期間的看房人數和成交量都比較低,專家認為這些城市的需求已被透支。

目前來看,一季度的基數會維持低位,也就是說,市場還在尋底過程中。看過我文章的朋友會知道,去年下半年以來的樓市調整,更多是市場因素主導的反應。所謂史上最全最嚴厲的調控,延遲了兩年半才迎來市場的調整,它不會只用半年就完成,從這個角度說,一季度繼續調整,業界不應過度驚訝。

通常而言,政策的底部會帶來市場底部的構筑和修復,但需要一段時間的傳導。從積極意義看,政策的正向變化有助于緩解、減弱調整的長度和幅度。如果這個邏輯成立,則二季度的市場表現要好于一季度,下半年好于上半年。但寄望全年商品房量價繼續創新高,房地產投資保持去年的增幅也不現實。

理智的房企不會簡單押注于政策的轉向。從策略上講,偏進取的房企,會趁低點增加投資,收購項目或公開拿地;偏穩重的房企,則會繼續觀望,待市場信號清晰顯現后再采取進攻態勢。但負責前期投資的部門會發現,城市和區域選擇越來越難了,三四線城市需求飽和度增加,一二線管控未見放松。不過,既然大家都承認隨便誰都能掙大錢的房地產時代已經過去了,不正是真正聰明房企大顯身手的時候了?


安慶房產網

2019年02月17日


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